舊廠搬遷后土地拍賣的消息，曾是南京化纖(600889.SH)國(guó)慶前走強(qiáng)的刺激因素，然而，當(dāng)9月23日該土塊以13億元底價(jià)最終拍賣成功，卻未能刺激南京化纖繼續(xù)走強(qiáng)。
10月13日，南京化纖繼10日跌停后繼續(xù)創(chuàng)3.18元新低，終盤收?qǐng)?bào)3.48元，較9月22日的最高價(jià)5.41元跌去35％。
“組團(tuán)拍下南京化纖老廠址地塊的其實(shí)就是上市公司，就是左手倒右手。”一家南京當(dāng)?shù)刂槿耸?0月10日向記者透露。
而10月8日南京化纖宣布將合資組建房地產(chǎn)公司的消息，更與上述說法隱相契合。
三買家溯源
9月23日下午2點(diǎn)半，江蘇南京國(guó)土資源局三樓會(huì)議室內(nèi)，南京市12個(gè)地塊的掛牌拍賣在此舉行，其中包括南京化纖原廠址所屬的棲霞區(qū)燕子磯鎮(zhèn)付家場(chǎng)地塊(下稱燕子磯地塊)。
15分鐘后，所有結(jié)果出爐。燕子磯地塊被南京達(dá)來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱南京達(dá)來)、南京華紡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱南京華紡)和南京金羚紙業(yè)有限公司(下稱金羚紙業(yè))組團(tuán)拍得，以底價(jià)13億元成交。
按照南京市相關(guān)政策，搬遷企業(yè)原址土地拍賣后扣除相關(guān)費(fèi)用后83％將返還原企業(yè)，這意味著以13億元拍賣燕子磯地塊后，南京化纖能獲得10.79億元，即便扣除賬面價(jià)值，投資收益也會(huì)在9億元上下。對(duì)應(yīng)公司目前2.56億股的總股本，每股凈資產(chǎn)將至少增厚3.5元。
節(jié)前最后一個(gè)交易日——9月26日，南京化纖公告了拍賣結(jié)果，然而，長(zhǎng)假后該股卻隨大盤一路下跌至3.47元。
“土地拍賣僅是倒手的過程，燕子磯地塊實(shí)際并沒有拍賣給別人，而是給上市公司自己拿來做開發(fā)。”南京本地一位券商人士揭開了這一迷局。
經(jīng)過記者調(diào)查，聯(lián)手拍得燕子磯地塊的三家公司南京達(dá)來、南京華紡和金羚紙業(yè)均保持著千絲萬縷的關(guān)系。
先看南京達(dá)來，這家房地產(chǎn)公司目前和南京化纖并沒有直接股權(quán)關(guān)系，可是早在七八年前卻是其孫公司。
2000年，南京化纖控股子公司(持股90％)、南京中京達(dá)集團(tuán)開始進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，首選目標(biāo)正是南京達(dá)來，并持有后者95％的股權(quán)。南京化纖2003年年報(bào)顯示，當(dāng)年其孫公司南京達(dá)來實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)243.78萬元。
2000年后，南京達(dá)來曾開發(fā)達(dá)來公寓、世代佳園和達(dá)來花苑一二期和鳳凰城等項(xiàng)目。
2004年10月，南京化纖將所持的南京中京達(dá)集團(tuán)90％股權(quán)與南京化學(xué)纖維廠所屬32萬平方米的土地使用權(quán)置換。
斯時(shí)，南京化學(xué)纖維廠行政上仍隸屬于當(dāng)時(shí)南京化纖二股東南京紡織(集團(tuán))，因此該項(xiàng)交易完成后，南京達(dá)來與南京化纖仍保持關(guān)聯(lián)關(guān)系。
2005年8月12日，南京市決定對(duì)下屬大型國(guó)企集團(tuán)重組，南京紡織產(chǎn)業(yè)(集團(tuán))和南京輕工產(chǎn)業(yè)(集團(tuán))合并組建南京輕紡產(chǎn)業(yè)(集團(tuán))。
次年10月，南京化纖控股股東南京市國(guó)資經(jīng)營(yíng)(控股)公司將其持有上市公司所有股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給南京輕紡產(chǎn)業(yè)(集團(tuán))，后者成為南京化纖的大股東。
截至目前，南京達(dá)來和南京化纖仍同屬于南京輕紡產(chǎn)業(yè)(集團(tuán))的控股子公司。
有南京本地知情人士向記者透露，組團(tuán)公司之一的“南京華紡其實(shí)也是輕紡集團(tuán)下屬企業(yè)，燕子磯地塊的拍賣其實(shí)就是標(biāo)準(zhǔn)的左手倒右手。”
可以驗(yàn)證的是，注冊(cè)資本2000萬元的南京華紡法定代表人馮建龍，現(xiàn)任南京輕紡產(chǎn)業(yè)(集團(tuán))副總經(jīng)理。
剩下一家組團(tuán)企業(yè)金羚紙業(yè)，則被南京化纖持有75％的股權(quán)。
三家企業(yè)組團(tuán)拍下燕子磯地塊的具體付款比例，外界尚不知情，這個(gè)地塊僅是通過拍賣程序從原先的工業(yè)用地性質(zhì)變成“二類居住用地”，南京化纖究竟能從中獲益多少仍是疑問。
賣地獲益避虧既然通過關(guān)聯(lián)企業(yè)聯(lián)手拍得土地，那么接下來顯然是開發(fā)。
10月6日，南京化纖公告稱，將投資設(shè)立南京羚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊(cè)資本1億元，公司出資4900萬元。
值得一提的是，另兩家合資伙伴正是聯(lián)手拍得燕子磯地塊的南京華紡和金羚紙業(yè)，兩者出資額分別為3000萬元和2100萬元。顯然，南京化纖將間接控制新成立的房地產(chǎn)公司。
如此，南京化纖通過關(guān)聯(lián)企業(yè)拍得土地，然后自行開發(fā)的計(jì)劃一覽無遺。
然而，地產(chǎn)業(yè)已臨寒冬，房地產(chǎn)公司資金缺乏也是不爭(zhēng)事實(shí)。
9月23日南京市國(guó)土局12個(gè)地塊拍賣結(jié)果顯示，2個(gè)地塊流拍、9個(gè)地塊以底價(jià)成交，僅一個(gè)地塊出現(xiàn)舉牌加價(jià)行為。
燕子磯地塊出讓面積約32.55萬平方米，以容積率不大于1.6計(jì)算，未來可開發(fā)約50萬平方米的商品住宅，而13億元的成交價(jià)則意味著平均每平方米的成本約4000元，僅相當(dāng)于南京河西地區(qū)三五年前的地價(jià)水平。
既然如此，南京化纖為何選擇此時(shí)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域呢？
今年上半年，南京化纖實(shí)現(xiàn)2.07億元的營(yíng)業(yè)收入，同比下降43.76％；而902.45萬元的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下降59.04％。如果不考慮參股蘭精(南京)纖維公司和南京證券的分紅所得合計(jì)1124.75萬元，上半年必將虧損。
由于上市公司實(shí)施企業(yè)搬遷，本部粘膠長(zhǎng)絲生產(chǎn)系統(tǒng)和控股子公司南京維卡纖維及金羚紙業(yè)，去年底均已停產(chǎn)，這直接導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)品產(chǎn)能下降。
今年以來，從化纖原料到紡織品出口明顯背離行業(yè)傳統(tǒng)，一直處于低迷的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，甚至出現(xiàn)淡季更淡、旺季不旺的特征。
國(guó)泰君安分析師任靜認(rèn)為，如不考慮投資收益貢獻(xiàn)，今年上半年行業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)降幅將在80％左右，28家化纖類上市公司中只有5家凈利潤(rùn)同比提高，9家公司虧損。“預(yù)計(jì)全年業(yè)績(jī)將繼續(xù)下降，8家粘膠公司中已有5家預(yù)虧。”
這樣看來，南京化纖通過關(guān)聯(lián)公司繁復(fù)的手段聯(lián)手拍得燕子磯地塊的做法則較容易理解。
不過，這一做法究竟能否給南京化纖第三季度乃至全年帶來超額的凈利潤(rùn)，還得拭目以待。
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